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在連續(xù)12次提高銀行存款準(zhǔn)備金率以及5次加息之后，緊縮調(diào)控效果近期集中顯現(xiàn)：中小企業(yè)資金日益緊張，資金鏈危機(jī)有蔓延趨勢(shì)，“高利貸”、溫州老板“跑路”成為近期熱門詞語。渣打銀行近期對(duì)1643家中小企業(yè)進(jìn)行調(diào)研后發(fā)布了首期“中國(guó)中小企業(yè)信心指數(shù)”。從報(bào)告看，華東區(qū)域的中小企業(yè)信心指數(shù)比全國(guó)水平偏低，而目前中小企業(yè)總體融資信心偏弱。在被調(diào)研企業(yè)使用過的融資渠道中，銀行占比高達(dá)70.13%。然而，超過六成的企業(yè)表示，銀行融資比例在30%以下。這說明，銀根收緊進(jìn)一步加重了中小企業(yè)的融資難度。
在難以從銀行獲得資金的情況下，中小企業(yè)將目光投向了私募股權(quán)基金。與之對(duì)應(yīng)的是，三季度私募股權(quán)基金(PE)的募集總量創(chuàng)出最高記錄，房地產(chǎn)基金更是空前熱鬧，開始在資本舞臺(tái)上高調(diào)亮相，顯示出PE正成為企業(yè)融資新途徑。
私募基金三季度創(chuàng)新高
清科研究中心新近發(fā)布的三季度私募股權(quán)投資市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度共有61只可投資于中國(guó)內(nèi)地的私募股權(quán)基金完成募集，堪稱多年來最大“井噴式增長(zhǎng)”。單從61只的數(shù)量上看，這一數(shù)字是過去三年里單季度平均募集基金數(shù)量的2-3倍。這一新動(dòng)向或許為企業(yè)投融資提供了新的機(jī)會(huì)。渣打銀行的“中國(guó)中小企業(yè)信心指數(shù)”還顯示，雖然目前中小企業(yè)普遍對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持謹(jǐn)慎態(tài)度，融資信心處于偏弱狀態(tài)，但中小企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)信心較強(qiáng)，大部分企業(yè)的生產(chǎn)和銷售情況比較穩(wěn)定。因此，一旦有合適的投資機(jī)會(huì)或領(lǐng)域，就很有可能喚起企業(yè)的投資熱情。
但值得注意的是，雖然基金數(shù)量創(chuàng)出新高，但此次募集的金額并未出現(xiàn)新紀(jì)錄。相關(guān)分析師透露說，從募集總量來看，披露金額的60只基金共計(jì)募得95.44億美元，環(huán)比及同比漲幅分別為 71.7%和100.1%。也就是說，三季度新募基金的規(guī)模普遍偏小。其中，不足1億美元的基金占2/3，單只基金平均新增資本量較前兩季度大幅下滑。出現(xiàn)這一情況的原因在于，三季度新興機(jī)構(gòu)募集的基金數(shù)量較多。越來越多的機(jī)構(gòu)開始涉足私募股權(quán)基金領(lǐng)域，但由于缺乏歷史業(yè)績(jī)導(dǎo)致募資能力受限，新募基金規(guī)模通常較小。
這一現(xiàn)象，既是實(shí)體經(jīng)濟(jì)渴求資金的旺盛需求使然，也與當(dāng)下缺乏投資機(jī)會(huì)，資金供給方希望尋找新的投資渠道相符合。因而，供求對(duì)接，渴望資金的中小企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)成為最大受益者。
私募或成地產(chǎn)業(yè)“恩人”
在“限購(gòu)”、“限貸”的多重調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)成交低迷、庫(kù)存高企、融資困難，成為最早“入冬”的行業(yè)。過去，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易得到銀行的貸款，能夠獲得比較便宜的資金。但目前，即使貨幣政策不繼續(xù)縮緊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款也不可能放松。因而，直接融資日益成為房地產(chǎn)的融資渠道。在旺盛的需求和資金的逐利本性驅(qū)使下，私募基金成為繼銀行貸款、房地產(chǎn)信托之后，房地產(chǎn)行業(yè)最后一條保持暢通的融資渠道。
上海中之環(huán)投資管理有限公司總經(jīng)理王樹陽(yáng)表示：目前房地產(chǎn)私募股權(quán)基金有三種模式。第一種就是股權(quán)模式，用投資換取房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。因?yàn)榛鸩粎⑴c具體的經(jīng)營(yíng)，其優(yōu)勢(shì)是比較規(guī)范。第二種是債券模式，通過銀行委托貸款，向目標(biāo)地產(chǎn)商提供融資。其最大的問題是，國(guó)家規(guī)定，銀行貸款最高貸款利率不能超過基準(zhǔn)利率的4倍，因此從目前看，24%的利率已經(jīng)是極限，或許不能滿足某些資金的回報(bào)要求。第三種模式是預(yù)收備案加回購(gòu)，現(xiàn)在很多小額貸款公司與開發(fā)商的合作采用這種方式。只需幾千萬元的小額資金，就可以在地級(jí)市運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。
清科研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)基金的募集活躍度快速上升，共發(fā)起募集15只基金，募集到位20.92億元，平均新增資本量較上季度增長(zhǎng)59.8%。結(jié)合機(jī)構(gòu)類型分析，除遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及KKR合作成立的私募房地產(chǎn)投資基金外，當(dāng)季完成募集的其他私募房地產(chǎn)投資基金均為本土機(jī)構(gòu)獨(dú)立管理。
因此，房地產(chǎn)業(yè)很可能在此輪私募發(fā)行高峰中獲得“新生”。一些行業(yè)曾將精明透頂?shù)乃侥脊蓹?quán)基金視為“門口的野蠻人”，但在地產(chǎn)開發(fā)商眼中，嚴(yán)冬里，私募基金儼然是“恩人”和“貴人”。上海某開發(fā)商直言不諱地表示：“中小房地產(chǎn)開發(fā)商把私募基金當(dāng)成恩人，因?yàn)橹挥兴侥脊蓹?quán)基金能做到雪中送炭。而銀行往往是嫌貧愛富，只愿做錦上添花的事?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)只要有塊好地，有個(gè)好名聲，就可以找房地產(chǎn)私募基金?！?/p>
私募方式政策管制最少
私募股權(quán)基金緣何能成為房地產(chǎn)業(yè)的“救命稻草”？住建部政策研究中心副主任秦虹在日前召開的上海交大地產(chǎn)金融高峰論壇上給出了答案：目前出現(xiàn)了多種新的房地產(chǎn)金融形式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債、上市以及房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等。從實(shí)際操作來看，由于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管日趨嚴(yán)格，繼續(xù)擴(kuò)張的難度不斷加大。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債、上市又面臨較大難度或政策瓶頸。因此，政策監(jiān)管最少的一條融資路徑——房地產(chǎn)私募股權(quán)基金異軍突起。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的資金來源是投資額高、投資能力強(qiáng)的客戶，他們有富足資金，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也強(qiáng)。
政策的空隙和房地產(chǎn)企業(yè)的資金渴求，正在催生新一輪房地產(chǎn)私募股權(quán)基金誕生。從今年前三季度看，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金數(shù)量占所有新募集私募股權(quán)基金的19%，增幅顯著。易居資本中國(guó)基金副總裁、合伙人吳綺敏更是向外透露：去年9月由復(fù)星集團(tuán)、易居中國(guó)共同出資的房地產(chǎn)基金星浩資本，第一期50億元資金已全部投完。
秦虹表示，新型房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，有積極的影響。不能說給房地產(chǎn)企業(yè)融資就等于維持高房?jī)r(jià)。她表示，新型融資渠道至少有5個(gè)方面的益處。第一，可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。過去房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)鏈里面，70%的資金來自銀行。房地產(chǎn)市場(chǎng)一有波動(dòng)，直接危及到銀行資金的安全。如果讓私人投資者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，就可以避免把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實(shí)物性的投資，轉(zhuǎn)向共有投資。當(dāng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的前端，就變成了供應(yīng)，有利于緩和供求矛盾，避免了購(gòu)買后端產(chǎn)品導(dǎo)致的需求增加，有利于平抑房?jī)r(jià)上漲。第三，有利于把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，有望緩解通貨膨脹的壓力。第四，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。第五，有利于在供給階段把銀行杠桿降低，有望減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
